Суддя Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Дмитро Гудима розповів про актуальні висновки Верховного Суду з окремих питань застосування земельного законодавства під час ІІ Земельного форуму.
Оскільки учасники заходу були зацікавлені в ознайомленні з практикою ВС щодо самочинного будівництва, суддя розглянув такі питання:
- чи можуть бути позивачами за вимогою про демонтаж самочинного будівництва у багатоквартирному будинку на комунальній земельній ділянці співвласники цього будинку;
- чи є належними способами захисту права власності на земельну ділянку вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування реєстрації цього права чи рішення про таку реєстрацію;
- чи є належним способом захисту права власності на земельну ділянку вимога про скасування реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
- які вимоги є належними для захисту права власності на земельну ділянку, на якій здійснене (здійснюється) самочинне будівництво;
- як формулювати вимогу щодо демонтажу самочинного будівництва.
Верховний Суд неодноразово вказував на те, що вимогу про демонтаж прибудови, добудови тощо до багатоквартирного будинку можуть заявити як ОСББ, так і окремі співвласники, які не давали згоди на використання їхнього спільного майна, зокрема несучих, огороджувальних і несучо-огороджувальних конструкцій будинку (див. постанову КЦС ВС від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21).
У постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 96/1174/22 Велика Палата Верховного Суду підтвердила, що вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування реєстрації цього права чи рішення про таку реєстрацію не є належними способами захисту права власності на земельну ділянку. Те саме стосується скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації (див. постанову КЦС ВС від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20), зокрема тому, що задоволення вказаних вимог не відновлює попередній стан ділянки. Крім того, ст. 376 ЦК України виключає можливість легітимізації самочинного будівництва іншими способами, ніж передбачені в цій статті. Ефективними способами захисту прав власника земельної ділянки є вимоги про знесення відповідного об’єкта або визнання права власності на нього за власником відповідної ділянки.
Стосовно формулювання позовних вимог і судових рішень щодо демонтажу самочинного будівництва суддя пояснив, що такі рішення мають бути придатними для виконання не лише добровільно, але й у примусовому порядку. Це можливо, зокрема, тоді, коли суд вказує в резолютивній частині, що потрібно привести відповідний об’єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинного будівництва на земельній ділянці з подальшим відшкодуванням вартості демонтажу відповідачем (див., наприклад, постанови КЦС ВС від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20 та від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21).
Крім того, доповідач звернув увагу на розвиток практики Верховного Суду щодо емфітевзису – речового права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Відповідаючи на питання про те, чи можна розірвати договір емфітевзису і скасувати реєстрацію відповідного права через невнесення плати за цим договором, суддя наголосив, що емфітевзис є речовим правом, яке можна припинити лише у випадках, передбачених законом. Встановлення додаткових підстав для припинення емфітевзису договором не допускається. У разі порушення зобов’язань за договором (наприклад, невнесення платежів) належним способом захисту є стягнення боргу в судовому порядку, а не припинення емфітевзису. Одна з причин у тому, що емфітевзис існує відносно незалежно від договору, яким він був встановлений, і може бути «уражений» лише в разі визнання цього договору недійсним (див. постанову ОП КЦС ВС від 20 січня 2025 року у справі № 390/25/22).
Стосовно земельних сервітутів суддя зауважив, що їм порівняно з особистими сервітутами притаманна властивість слідування, коли перехід права власності на земельну ділянку до нового власника не припиняє земельного сервітуту. Інакше кажучи, останній не пов'язаний з особою власника земельної ділянки (див. постанову КЦС ВС від 20 червня 2024 року у справі № 359/4563/21).
Завершуючи виступ, доповідач окреслив умови, за яких суд може встановити безоплатний земельний сервітут, наприклад для проходу чи прокладання комунікацій (це питання КЦС ВС розглянув, зокрема, в постанові від 25 червня 2025 року у справі № 463/10616/19).
З презентацією Дмитра Гудими можна ознайомитися за посиланням – https://court.gov.ua/storage/portal/supreme/prezentacii_2025/Prezent_Zem_sporu_prav_vusn.pdf
